Gidder ikke kommunen å gjøre ferdig jobben på Oppsal?

Oppsal-plansmien ble gjenomført med brask og bram høsten 2009. Selv om plansmie (også kjent som charette) har vært benyttet flere ganger i Oslo ble det i tilfellet Oppsal vist klart frem hvor dypt tilhørigheten til bydelene i Oslo stikker. Lokalbefolkningen skriver ikke bare sutrete innlegg i avisen. De har et dypt ønske om den best mulige fysiske utvikling av omgivelsene. Lærdommene fra Oppsal-smien er at 1)Kommunen har begynt å bry seg om de ytre bydelene 2)Når prøver å gjøre en skikkelig plansmie så får en det til og 3)Det er usikkert om kommunen vil gjøre jobben ferdig. Sammendragsrapporten fra Oppsal-plansmia ender med svært vage løfter. Den ender i realiteten med å legge sluttresultatet i hendene på private utbyggere, og det er stor risiko for at OBOS til slutt overtar rollen som byplanlegger på Nye Oppsal.

(…)I denne situasjonen er det Plan- og bygningsetatens oppfatning at Oslo kommunes første prioritet bør være å gå i  dialog med de større grunneierne for å klarlegge ulike muligheter for og konsekvenser av gjennomføring av tiltakene  som er foreslått i tankesmia. Alternativer til områderegulering vil derfor være utarbeiding av enten et planprogram  etter plan- og bygningsloven eller et områdeprogram, som er et mer uformelt planverktøy. Et slikt områdeprogram vil kunne brukes til å undersøke mulighetene mer konkret,  foreslå ulike prosesser og planredskaper for de ulike  problemstillingene eller delområdene og belyse hvilke konsekvenser som må utredes nærmere. Et mulig resultat av et  områdeprogram
 vil kunne være en områderegulering for deler av området, men vil mer sannsynlig være retningsgivende rammer for utarbeiding av fremtidige detaljreguleringer i området, 
eller bygging innenfor gjeldende  reguleringer.(Sammendragsrapporten, siste side)

I klartekst betyr det at Plan-og bygningsetaten mener at veiledende planer er tilstrekkelig for å styre utviklingen på Oppsal videre. Sannsynligvis tar etaten feil.  Etaten behandler forslaget til nytt Oppsal senter. Det er naturligvis OBOS som har foreslått planen, og det har vært et omfattende arbeid der etaten og OBOS er uenig på flere punkter. Dermed er etatens påstand i sammendragsrapporten beviselig feil. OBOS kommer til å kjøre planen sin til frem til bystyret, uavhengig av etatens mening. Den eneste som kommer til å følge kommunens anbefaling er kommunen selv når kommunens tomter skal reguleres. Da vil OBOS sitt forslag strukture området på en måte som vanskelig kan reverseres og som vil være premissgivende i overskuelig fremtid, og vi vil se hvorfor bitvis byutvikling så ofte kommer til kort.

Plan- og bygningsetaten vet så alfor godt at veiledende prinsippplaner ikke nytter. Et ferskt eksempel er veiledende prinsipplan for det offentlige rom på Ensjø(VPOR), men også en lange rekke planer om er så veiledende at de i realiteten er ubrukelige i møtet med private eiendomsutviklere.  Når etaten hevder at har laget områdeprogrammer før som fungerer er det en sannhet med modifikasjoner. Verken Lambertseter eller Frysja-områdeprogrammene har blitt testet i virkeligheten og er på flere punkter såpass vage at de er lite aktuelle som saksbehandlingsverktøy.

Sammendragsrapporten for Oppsal viser at etaten er inne på det riktige, men svikter når det gjelder som mest. Innerst inne vet nok etaten at det riktige vil være å gjennomføre en områderegulering. Oppsal fyller alle kriteriene, men av en eller annen grunn nekter man å innse det. Hvorfor? Det er en flere mulige forklaringer. Ved en områderegulering tjener ikke kommunen penger fordi en ikke kan ta gebyr for behandlingen av den. Etaten risikerer å pålegge seg selv mye arbeid og en kan komme i vanskelige dobbeltroller, eller ettersom etaten ikke kan ta på seg rollen man tilstreber som en nøytral, vurderende aktør. Etaten vet at en områderegulering ikke gir kommunen anledning til å legge skylden på utbygger dersom det over tid viser seg at resultatet ikke ble heldig. En områderegulering vil dessuten tøyle OBOS på flere fronter og vil utvilsomt redusere muligheten til å omdanne Oppsal senter til en pengemaskin, og kommunen vil ikke irritere OBOS for mye.  Oslo kommune har dårlige erfaringer med det, jevnfør søksmålet etter at Ljanselva ble vernet.

En områderegulering vil sannsynligvis gi fysiske løsninger som oppleves som mer harmoniske enn om OBOS skulle fått definere Oppsals fremtid. Det vil dessuten bli enklere å få til en mer passende rekkelfølge på utviklingen og en kan dermed lettere foreta infrastrukturelle og andre større,  gjennomgripende endringer som omfatter mer enn bare utbyggerens tomt.

Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken på overordnet nivå. (Sammendragsrapporten)

Plan- og bygningsetaten sier det godt selv. Det fremkommer her at kriteriet for å ta i bruk en områderegulering er oppfylt, det har en gjort ved gjennomføre plansmien.  Ser man i forarbeidene til plan- og bygningsloven oppdager man at områderegulering er tenkt brukt når det er en sammensatt juridisk og fysisk situasjon. Plankravet i kommuneplanen kommer nok aldri, men etaten innrømmer selv både i den vanskelige prosessen i forbindelse med det innsendte panforslaget  og indirekte i sammendragsrapporten at behovet er tilstede. Når etaten i tillegg har fasilitert en plansmie ligger det også en innrømmelse av at behovet for at et mer overordnet blikk på Oppsal enn det OBOS har er tilstede. Plan- og bygningsetatens selvmotsigende og merkverdige konklusjon kan bli en unnlatelsessynd.

---

Publisert i Uncategorized
Tags: charette, drabantby, kjøpesenter, obos, områderegulering, oppsal, plan- og bygningsetaten, plan- og bygningsloven, plansmie